文/林子欽
台灣自從推動不動產實價登錄以來,幫助了市場交易者取得更好的資訊。一般人把實價登錄用在私人的決策上,其實這些價格資訊對於公共政策,例如最近非常熱門的環境永續很有幫助。
人們為了靠近好的學區或是公園,往往願意付出比較高的住宅價格。Liou 等人 (2019) 則推估人們為了遠離污染土地而願意多支付的價格。作者發現在桃園市,人們確實支出較高的價格購買遠離污染土地的住宅。對於較大面積的污染土地,前述價格效果明顯高於較小面積的污染土地。此外,住在單價較高房子的住戶,比起住在單價較低房子的住戶,願意支出更高的價格來遠離污染土地。也就是說,所得越高的家戶,願意付出更多的成本來離開這些污染源。歸納起來,污染土地對於住宅價格的影響,包括了距離效果、面積效果以及所得效果。另外一個有趣的發現是,人們對於污染農地的排斥程度超過污染工廠。這可能是個別污染農地面積不大,但是肉眼比較能夠察覺它的污染程度,也就產生視覺性的價格效果。
![台北市25所需辦理入學審查的額滿國小周邊房市,房價最高的前三名學區,住宅平均單價已突破百萬大關。房市示意圖/永慶房產集團提供](http://178.128.105.246/cars-https-p1-news.hfcdn.com/p1-news/MzMxMjQ1M25ld3M,/e7c646720ad53f45_1600x1200.jpg/qs/w=600&h=600&r=16888)
相對於污染土地大多位在都市以外,另外一種的環境災害類型,就像是2014年發生在高雄市區的氣爆事件。這類型的環境污染不同於農地或是工廠,是一種帶狀的污染源分布。另外,這些運輸氣體的管線大多位於地底下,無法用眼睛察覺,管線位置也不明確。這類管線設施的特性,很容易造成民眾難以評估環境風險。然而這些管線通過人口密集的都市,一旦發生事故,災損程度往往非常驚人。Lee等人 (2021) 分析高雄氣爆之後不動產價格的變化。他們發現氣爆之後的三個月,住宅價格下跌3.4%,接下來的六個月,住宅價格則下跌4.9%。相對的,氣爆周遭地區(沒有發生氣爆)的住宅價格,在氣爆之後反而略為上升。作者仔細檢視了這段時間人口的變動,發現在氣爆之後,一些氣爆區的居民搬遷至氣爆周遭地區,推升了當地的住宅需求。可能因為氣爆區屬於住商混合區,居民即便無法或不願意繼續住在氣爆區,但是也不願意搬離氣爆區太遠,以便維持原來的鄰里關係或是商業行為。
除了前述的環境災害,透過綠建築提升都市永續發展也是熱門的議題。Tsai (2022) 發現台北市得到綠建築標章的住宅,相對於沒有標章的住宅,價格多出17.7%。 此外,獲得鑽石級和黃金級綠建築標章的住宅,價格上漲幅度超過銀級、銅級以及合格級的綠建築住宅。看起來民眾願意支付更高的價格來購買環境友善的建築,但是作者也發現,2014以及2015年住宅市場不景氣的時候,綠建築溢價效果並不存在。綠建築的溢價與否,也深受不動產景氣的影響。最後,綠建築的溢價效果在單價最高的20%住宅尤其明顯,所得頂端最願意多付錢購買綠建築,中低所得階級購買綠建築的能力明顯較低。
不動產價格的透明化,不僅有利不動產交易的參考,對於無論是土地污染、管線氣爆或是綠建築的議題,都提供了非常重要的資訊,有助於我們營造更永續的居住環境。
參考文獻
Liou, J. L., Randall, A., Wu, P. I. and Chen, H.H. (2019) Monetarizing Spillover Effects of Soil and Groundwater Contaminated Sites in Taiwan: How Much More Will People Pay for Housing to Avoid Contamination? Asian Economic Journal 33(1):67‐86.
Lee, B., Wang, S. Y., Lin, T. C. and Chang, H.H. (2021) Underground Pipeline Explosions And Housing Prices: Quasi‐experimental Evidence From An Urban City. Land Use Policy 111:105782.
Tsai, I. C. (2022) Vale Capitalization Effects of Green Buildings: A New Insight through Time Trends and Differences in Various Price Levels. Building and Environment 224: 109577.