![不動產信託](http://178.128.105.246/cars-https-www.jendow.com.tw/img/b/051/ml2ZuM3X1EDN3QTO0kjN1czMzITMzcTO2QjMwADMwAzMxAzL5YzLwAzLt92YucmbvRWdo5Cd0FmL0E2LvoDc0RHa.jpg)
概念
![(圖)中國不動產企業基業長青高峰論壇](http://178.128.105.246/cars-https-www.jendow.com.tw/img/a/e11/nBnauM3XxMzM2YDOxUTMwkzMzITMzcTO2QjMwADMwAzMxAzL1EzLzQzLt92YucmbvRWdo5Cd0FmLwE2LvoDc0RHa.jpg)
在不動產信託中,通常受託人代為管理和處理的業務主要是一些間接性的業務,如不動產的買賣、租賃、收租、保險等的代管代營,代理有價證券或不動產的登記、過戶、納稅,代修房屋、代付水電費、代辦法律手續,此外還受理土地的丈量、建築物的設計和繪圖、建築工程的承包、不動產的鑑定、評價等業務。在不動產經營中,受託人處於中介地位,一般不承擔債權、債務的經濟責任。
種類
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房地產信託(又稱為建築物信託)是指信託機構接受委託經營、管理和處理的財產為房地產及相關財務的信託關係。它包括房地產信託存款、房地產信託貸款和房地產委託貸款。中國房地產信託機構有兩類:一類是專業銀行設立的房地產信託機構,另一類是專業性的房地產信託投資公司。
土地信託是土地所有者為了有效地利用土地獲取收益,把土地委託給信託投資機構,信託投資機構按信託器契約的規定,籌集建設資金、建造房屋、募集租戶,對租戶辦理租賃以及建築物的維護、管理或出租,把這種管理、動用所得作為信託收益交給土地所有者(受益者)。土地信託可分為租賃型和分塊出售型。
發展
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第五次整頓從1999年廣東國投破產開始,到2002年6月中經開倒閉結束,歷時3年。全國的信託公司由1999年以前的239家減少到現在的幾十家,混亂無序的狀態得到有效控制。這次整頓,化解了信託業違規運作積累的巨大金融風險,更重要的是要按照信託的本質還信託投資公司“受人之託、代人理財”的本來面目,使信託投資公司獲得了一個健康發展的空間。
1998年,中國幾乎沒有信託機構辦理不動產信託業務,不過隨著中國信託第五次整頓的結束,各大信託機構紛紛調整自己的業務,逐漸開辦不動產信託業務。 2002年7月18日,第一個不動產信託計畫――5.5億元的“外環隧道項目資金信託計畫”在上海一周內售罄。2002年7月29日,上海國際信託投資公司推出《新上海國際大廈項目資金信託計畫》信託產品通過各大銀行發售,這是中國信託業重新開業後的第一個房地產資金信託產品,產品規模為2.3億元人民幣。信託計畫期限為三年,每份信託契約金額不低於人民幣5萬元,預計收益人獲得的年收益率達4%(每年支付收益,期滿歸還本金)。而同年9月份,北京國投的CBD信託計畫則成為是中國第一個投資於地產開發的信託,到2003年9月,中國50多家信託公司有1/3的業務都與房地產業有關。特別在央行121文發布、產業基金法未獲批准的大環境下,房地產信託一時成了“準產業基金”,受到房地產業界的追捧,同時也為絕大多數信託公司看好。
意義
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1、免除了不動產業主因專業知識不足而遭受經濟損失的風險。不動產的管理和處理,需要有相當的專業知識,如識圖用圖的知識、土地面積量算知識、土地經濟評價與土地定等估價等知識等。如委託人(即業主)本人親自管理和處理,由於知識水平所限,極易蒙受損失。通過不動產信託方式,信託機構有專業人才,經驗豐富,同時規模大、信譽卓著,辦事方便可靠,就能免除上述風險,收到較好的效益。
2、為改良不動產提供資金的方便。如業主對部分土地需要開發利用,在其土地上新���或增建建築物,但資金缺乏。此時,可將其原有土地或土地使用權,以抵押的方式,作為擔保物,發行不動產債券。
3、提供信用保證,實現不動產的銷售。在不動產的銷售過程中,如果買方資金不足或賣方對買方的信用不夠了解,就會阻礙交易。如果將財產所有權轉移給受託人,並從受託人處獲得融資或信用擔保,就能最終實現不動產的銷售。
特點
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1、確保產權移轉,避免遺產紛爭;
2、專業管理經營,如出租、出售、開發;
3、財產的獨立性,不得強制執行;
4、享受經營收益,保障生活。
需求對象
1、在不動產管理方面缺乏經驗或需求專業服務便利性的人。2、身體或心理上有障礙無法親自處理期所有不動產相關事務的人。
3、土地所有人慾進行開發計畫。
4、其它特殊不動產規劃目的。
虛擬案例
![(圖)不動產信託](http://178.128.105.246/cars-https-www.jendow.com.tw/img/a/747/nBnauM3XwMTM0AjNxYTMwkzMzITMzcTO2QjMwADMwAzMxAzL2EzLyAzLt92YucmbvRWdo5Cd0FmLzE2LvoDc0RHa.jpg)
信託機構:建議張先生運用信託規劃,將店面成立不動產信託,規劃在若干年後將店面贈與給子女,信託期間仍可由信託專戶中領取部分租金做為生活零用所需,其餘將於信託結束後邊同店面一併移轉子女,而現在及未來都不用繳贈與稅,且信託期間有契約保障,張先生對店內扔擁有掌控權,萬一發生緊急狀況,需要處理店面或子女不孝順,張先生可隨時解除信託,收回店面。如此,既可節稅又能掌控財產權。