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政府為了協助年輕人解決買房問題,推出新青安政策,卻成為房市炒作的助燃劑。根據內政部、信義房屋、國泰建設等統計,今(2024)年全台首季無論是新舊屋房價、房貸申辦戶數全都創新高;5月撥貸戶數逾8千戶,又創下新青安開辦後的新高。
新青安貸款確實讓部分年輕人買到房了,但實際上讓年輕人買更貴、買更小、更偏遠,而且還款負擔還更重。究竟新青安貸款是什麼?貸款條件是什麼?為何讓炒房客也吃到新青安帶來的優惠?
「青年安心成家購屋優惠貸款」(常簡稱青安貸款)是政府於2010年開辦的專案,目的是協助無自有住宅的青年購屋,減輕民眾居住負擔。
2023年8月1日起,政府加碼推出「新青年安心成家購屋優惠貸款」(常簡稱新青安貸款),提供青年更多優惠措施。
新青安貸款有4大升級,包含提高貸款額度、增加利息補貼、提高寬限期,以及延長貸款年限:
為了防止投資客藉由新青安貸款炒房和人頭戶申貸,確保貸款真正用於自住購屋,財政部與公股銀行於6月19日提出新青安貸款精進規劃,並於6月27日通過「新青安貸款推動成效及優化措施」,祭出4面向措施:
強化貸前徵審(防人頭):撥貸前嚴審申請者背景,識別可能的投資客或人頭戶。落實銀行公會「防範投資客炒房及人頭戶申貸機制」的規定。
改進貸後管理及稽查(防炒作):檢視建物謄本的所有權移轉限制和抵押權設定,實施不動產購價回查和貸後繳款查證。
新增自住要求與違規處理(防轉租):新貸戶需簽署自住切結書,遵守居住承諾不得轉租,違規者將終止利息補貼,並需返還已獲補貼,重新核定貸款條件。舊戶依個案情況處理。
一生限貸一次:新青安貸款即日起一生僅能申請一次,2023年8月1日至2024年6月26日間核貸者,也不得再次申請,以避免資源遭濫用。
可申請新青安貸款的對象資格,須年滿18歲(以向銀行申請日為準),借款人本人與其配偶及未成年子女均無自有住宅即可申請,不一定要是首購族。貸款標的需為申請日前6個月內購置(以建物謄本上登記日期為準),並經銀行查證為自住用。
名下無自有住宅的認定原則為,借款人本人、配偶及未成年子女在「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」上均無建物資料。依據借款人是否有婚姻關係,名下需無自有住宅的相關人員如下:
要特別注意的是,新青安貸款不溯及既往、以新貸戶為原則,轉貸戶、增貸戶、青安舊貸戶皆不適用。新貸戶指的是2023年8月1日前申貸、尚未撥貸者,或2023年8月1日後申貸者。
不過,雖然舊貸戶不能重新申請新青安房貸,仍可至貸款銀行洽詢,視個案申請修約、調整為適用新版的貸款年期和寬限期等,但可能需要支付新台幣3000元到1萬元不等的手續費。
新青安貸款方案自2023年8月1日起實施,2026年7月31日截止,為期3年。
政府提供的1.5%碼利率補貼,也只會持續到2026年7月31日,申請時也應評估新青安貸款方案結束後的市場利率,以及自身的還款能力。
新青安貸款提供一段式機動利率、二段式機動利率、混合式固定利率3種計息方式,借款人擇定一種後就不可更改:
需注意,一段式、二段式的利率,均基於當前基準利率計算,實際利率可能會隨基準利率變動。混合式固定利率的前2年利率是根據撥貸時的基準利率確定,不會變動。借款人應根據自身情況,和對未來利率走勢的判斷,選擇最適合的計息方式。
計息方式 | 階段 | 利率計算公式 | 政府、公股銀行補貼後實際負擔利率 |
一段式機動利率 | 全期 | 基準利率+0.555% | 1.775% |
二段式機動利率 | 1~2年 | 基準利率+0.345% | 1.565% |
第3年 | 基準利率+0.645% | 1.865% | |
混合式固定利率 | 第1年 | 撥貸時基準利率+0.525% | 1.745% |
第2年 | 撥貸時基準利率+0.625% | 1.845% | |
第3年起 | 基準利率+0.645% | 1.865% |
原由政府補貼1碼(0.25%)、公股銀行減半碼(0.125%),一共優惠1.5碼。但2024年3月22日因央行調升利率半碼,政府決議再加碼、同幅補貼半碼(0.125%),與銀行一共優惠2碼。新青安貸款不受本次升息影響利息補貼。
貸款年限最長40年,其中包含本金寬限期5年。在寬限期內,每月僅需支付利息,待寬限期結束後,才開始平均攤還本金與利息,可減輕借款人剛購屋時的還款壓力,並提供借款人更靈活的資金運用空間。但申請寬限期前,需要謹慎考慮長期的財務規劃,避免寬限期結束後,發現繳不出每月需償還的金額。
在與銀行申請貸款時,借款人可請銀行試算最符合自身需求的寬限期,再決定是否要有寬限期,以及要簽訂幾年的寬限期。
新青安貸款的償還方式採「本息分期平均攤還」或「本金分期平均攤還」。
「本息分期平均攤還」是多數銀行預設的還款方式,意思是每月還款總額(本金+利息)固定,貸款本金與利息合計平均分攤於每一期償還,還款初期時利息占比較高,本金占比較低。優點是「每月還款金額」不變,適合初期收入較低,或希望穩定規劃金流的購屋族,但總利息支出相對高,整體支出會比本金分期平均攤還高。
「本金分期平均攤還」則是,每月償還固定金額的本金,利息會隨著本金餘額遞減。優點是每月的還款總額(本金+利息)會逐漸減少,且整體利息總支出較少,但相對的,初期還款壓力會較大,較適合高收入族群。
青年首購貸款由8家公股銀行承作,包含:
符合新青安貸款條件者,可向以上8家公股銀行申請貸款。申請時,依照一般房貸申請程序辦理即可,但請於申請時指定使用「青年安心成家購屋優惠貸款」。各銀行承辦新青安貸款的窗口資訊,請至財政部國庫署全球資訊網查詢。
至8家公股銀行依一般程序申辦貸款,並主動指定或洽詢使用新青安貸款方案。
具體所需文件可能因個人情況和承辦銀行而有不同,建議借款人在申請前,先與承辦銀行確認所需文件,以確保申請順利進行。
只要符合資格條件的申請者(年滿18歲,借款人本人與其配偶及未成年子女名下均無自有住宅),無論是否為首次購屋,還是曾有過房屋但已出售或轉讓,都可以申請新青安貸款。
新青安貸款甫推出時,沒有限制申請次數,只要符合資格條件,無論是首次購屋或曾經有房但已出售或轉讓,都可以申請。
但為防止轉租、炒房,行政院會2024年6月27日通過「新青安貸款推動成效及優化措施」,新增每人限貸一次的規定,避免政府資源受濫用。
根據政府規定,若借款人已滿18歲,就符合申請新青安貸款的年齡條件,並無設置最高年齡限制。但多數銀行仍有「年齡+貸款年限≦65或75年」的內規,40歲以下借款人較有機會獲得完整的40年貸款期限,年齡越大,可能獲得的貸款年限就越短。
不過,銀行在核貸時會考慮申請人的職業、年收入、與申貸銀行的往來和個人資產等因素,不僅考慮年齡。核貸年限、金額是否受年齡影響,借款人應實際向承作銀行詢問。
銀行在評估貸款申請時,除了考慮借款人的還款能力外,還會根據擔保品的地點和屋況,決定最���的貸款成數。因此,實際核貸成數也可能低於8成。
由於拉長貸款期限和寬限期,新青安貸款能有效降低短期內的月還款金額,但長期來看,總還款金額可能高於一般房貸方案。
根據信義房屋不動產企研室的青安貸款試算,若貸款1000萬元、申請5年寬限期、以一段式機動利率試算,每月還款金額依據不同貸款年期如下:
對於能保證收入不斷成長的人來說,新青安貸款可讓人利用寬限期、貸款期限的優勢,減輕還款前期的負擔,甚至能多一筆錢用於投資;但對於對投資較無研究,或是薪資較固定的人來說,新青安貸款很可能會增加長期的還款負擔。申請貸款前,應評估自身財務狀況和投資能力,選擇最適合自己的貸款方案。
新青安貸款提供了比舊青安貸款更優惠的貸款條件,但申請時,仍應評估自身財務狀況,決定是否買房、選擇最適合的貸款方案。
新青安貸款優點:
新青安貸款缺點:
核稿編輯:陳虹伶
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