美國商會：台灣��房市場���������節上升，中央與地方政府祭出哪些因應措施？

文：JEREMY OLIVIER
譯：王國仲

貨幣管制、稅收改革和打房計劃有助於遏止投機行為，讓一般房屋物件較好入手，但有些人認為這些措施仍遠遠不夠。

立法院在2021年7月通過有關住宅和房地產買賣的新法規——房地合一稅2.0。新稅制將購買房產後兩年內即出售的資本利得稅率由35%調升至45%、法人比照個人課稅、新增「預售屋」與「交易房地相關持股」兩項課稅範圍，且防止民眾利用土地增值稅與所得稅稅率差異來避稅。

兩個月後（即9月份），中央銀行對房地產市場實施信用管制，禁止銀行給予在台灣六都購買第二棟房產的貸款人通常能享有的還款寬限期。這是央行自去年12月7日以來，第三度祭出相關措施。前兩次主要針對購買第三棟與第四棟房的貸款者，限制他們的房��上限（分別為總價的50%與55%）。

央行採取新措施的主因，並非為了讓多數民眾能買得起房（儘管這是台灣目前最嚴重的國內經濟問題之一），而是為了抑制屢創新低的利率、猖獗的投機客，以及各大科技園區周邊房屋需求激增而導致的房市過熱。

台灣經濟研究院研究員劉佩真指出：「央行的第三波信用管制，主要目的是打擊炒房和投機客，對剛性需求影響不大。在短期內可望減少企業、法人囤房的數量，並提高持有多間房產或豪宅的成本。」

另一方面，行政院3月針對囤房行為提出的所得稅修改案，將會在降低房價及空屋釋出上顯現成效不過劉佩真也補充，政府必須審慎思考，如何避免房東拉抬租金，將稅收轉嫁至全台78萬租戶身上。

「雖然尚未定案，但中、長期看來，囤房稅會是更重要的政策異動。」劉佩真表示。

中華經濟研究院城鄉規劃專家李永展同意，適當課稅能帶來更健康的房產市場。然而，能負擔多間房產的富裕階級具有十足政治影響力，因此各黨派多不願意對房產稅制採取實質的改革。

李永展指出，行政院的囤房稅改革計畫僅針對擁有四間或以上房產的民眾，持有一到三間房的稅率保持不變：「你認識幾個台灣人有超過三間房子？這只是一小部份的人而已。如果我有多餘資金，利息又這麼低，當然會考慮投入新房地市場。」

此外，囤房稅增課的稅率不高，對有能力購買第四間房的富裕階級不會造成太大影響：「針對有三間以上房子的人，政府應該課徵40~50%以上的稅。尤其是針對建商和房屋開發業者。只要市場需求仍在，他們就會繼續蓋房子。」

Photo Credit: 中央社

房價飛漲

高房價是台灣長久以來難解的問題。2005至2014年間，房價約上漲70%，主要歸因於大量海外台資從中國回流。這股風潮在政府採取相應措施、降低房產市場熱度後漸趨平穩。

然而，2017年後，房價再次節節攀升，原因和2005年的情況相近——中國台商因人力、土地成本抬升，加上美國對中進出口關稅大幅上漲所影響，資金又再次回流至台灣。瑞普國際物業股份有限公司研究部門主管Andy Huang指出，政府鼓勵這些企業在台投資的獎勵措施，進一步催化了此過程。

2021年第二季，內政部住宅價格指數上漲6.67%達112.42，是2015年第一季以來的最大漲幅。在10月份歐洲在台商務協會舉辦的一場午宴上，仲量聯行董事總經理趙正義指出自2003年來，過剩資金加上不斷上漲的建築成本，使在台灣買房的成本翻了一倍，台北市的房價漲幅更高達三倍。

Andy Huang表示，由於疫情肆虐導致民眾旅行及日常生活的支出減少，將台灣原本就很高的儲蓄率再向上推升，為銀行提供充足的流動資金。他指出從2020年初到2021年9月，國民儲蓄金額增加4.5兆新台幣（一般情況下這個數字應為500至8000億新台幣）。這使房產交易與投機行為增加，進一步抬升房價。

此外，在過去一年期間裡，預售屋（建造完畢之前就預先出售的房產）數量迅速增加，成為另一個助長台灣房產炒作的主要因素。

Andy Huang說明，過去每年平均約推出10萬組預售屋。2019年，預售屋數量躍升至14萬組。而根據內政部資料，政府2020年核發16萬組新開發建設許可證，是10年來最高紀錄。《Taipei Times》10月29日刊出的一篇報導顯示，台灣第三季預售屋和新成屋平均數量成長38%，其中又以高雄增幅最大（90.6%）。

供給增加的同時，需求也同樣強勢。受台商回流的影響，過去兩年大筆資金流入台中地區及台南科技園區，使得這些地區對房屋需求大幅增加（無論預售屋或中古屋皆是如此）。

Andy Huang指出，預售屋的��期款相對較低（總價的10%，中古屋為20%），因此對企業及個人來說，更具潛在投資價值。許多人購買預售屋紅單，待房價上漲後再將其出售。雖然房地合一稅2.0確實針對此類行為進行控管，使預售屋市場更加透明，但要有效地改變根深蒂固的現況並不容易。

他以台灣發展最久的新竹科學園區為例：「新竹工業基礎很好，但土地數量極為有限。現在只有大約100至200組的小型建案正在開發中。」

Photo Credit: 新竹市政府

這些建案開賣沒多久，建商和其他富有的投資人會迅速將其搶購一空，再以更高的價格出售。

「因此，想買房自住的人得靠關係或大排長龍，才能買到理想的房子。現在新竹有很多資金，科技園區員工薪水很高，投資房產的意願也很高。在這樣特有的環境下，控制這類﹝投機﹞行為和趨勢會更加困難。」

居住正義

由於房價短時間內不太可能下降，政府已尋求其他方式，確保民眾——尤其是年輕上班族、弱勢團體和低收入戶——能取得合適的居身之所。

蔡英文總統於2016年上任時，政策目標之一就是推行「居住正義」，增加低價、高品質的公共住宅數量。同年，行政院宣布將在2017年至2024年間新增20萬間公共住宅。

行政院的居住正義計劃部分交由地方政府實施。他們在中央政府協助下徵用土地、成立計畫小組並展開相關規劃。中央政府同時向地方提供低息、長期貸款，以支應公宅計畫開支。

台北市政府以行政院的計畫為基礎，建立地方的公平居住計劃——居住正義2.0。該計劃於2019年推出，希望實現三個主要目標：首先透過公共住宅、租屋補貼、利用民間資源推行轉租和租賃管理等方式，提供負擔得起的公共住宅。

再者，透過2021年6月通過的《房屋稅》修正案，將非自住房產稅率提高到規定上限的3.6%，並將持有待售住宅建商的優惠稅率適用期從三年下縮至一年。

該計畫目標宗旨為維持穩定、透明的住房市場，同時透過獨立審查房地產銷售合約，以確保交易安全。

台北市都發局主任秘書張明森表示，「居住正義2.0」的目標是提供5萬間民眾能負擔的房子，目前已完成約4.47萬間（包括2.2萬間租屋補貼或私人出租套房，以及近2萬間全新社會住宅，���有約4,500間國宅租賃、合宜住宅、老人住宅與臨時住所）。

Photo Credit: 中央社

由於社會住宅僅能出租，無法出售，李永展認為此舉僅能治標，未能從根本上解決問題。不過，他仍然支持大規模增加社會住宅，尤其是在人口稠密的都會區。

擁有社會住宅的申請資格，可以自行選擇居住於重新整修或全新的建物之中。以台北市為例，年滿20歲或以上、戶籍位於外縣市，且家戶所得低於台北市家戶平均所得40%的民眾便符合申請資格。社會住宅本身與公共設施的品質普遍高於鄰近其他建案，更有部分導入綠建築概念。

顧名思義，社會住宅租金理應讓經濟能力較差的民眾也能負擔，但台北市長柯文哲任內的第一項社宅計畫——明倫社宅卻因租金過高遭到批評。《聯合報》2020年12月的一篇報導指出，一套三房住宅的租金為每月新台幣40,500元，反觀一套位於林口的社會住宅租金僅需15,600元。

面對批評，張明森回應，入住北市社會住宅者能享有現代化、設備齊全的生活空間；24小時保全、多元化的物業服務，以及便利�����通：「���台���市，��同條件的民間物件，租金要價2-3倍以上。」

他另說明：「社會住宅正在改變住房文化。即便多數民眾負擔不起台北的高房價，政府仍致力提供良好租屋環境，改善住房品質。」

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責任編輯：丁肇九
核稿編輯：翁世航